عقد رهن و ماهیت این عقد چیست؟
ماهیت حقوقی عقد رهن
وکیل خوب دادگستری : ممکن است شما واژه عقد رهن را در اجتماع و مبادلات مالی شنیده باشید که افراد در اثر آن مالی را به رهن می گذارند یا مالی را به رهن می گیرند اما اینکه عقد رهن دقیقا چه معنا و مفهومی دارد و فرق آن با دیگر عقود همچون ضمان و رهن چیست لازم است با این عقد بیشتر آشنا شویم.
عقد رهن از دیرباز در معاملات افراد جامعه نقش چشم گیری را ایفا نموده است به گونه ای که اگر فردی به شخصی بدهکار می بود به در خواست شخص طلبکار مدیون لازم بود مالی را جهت پرداخت دیون خود به داین تادیه می نماید که در صورت عدم پرداخت دیون از سوی مدیون شخص داین بتواند از محل آن (عین مرهونه) طلب خود را استیفا نماید .
اما اینکه تفاوت عقد رهن با عقد ضمان یا همان ضمانت چیست ؟
یکی از تفاوت های عمده عقد رهن با عقد ضمان در این است که در عقد ضمان شخصی ثالث با قبول پرداخت دین مضمون عنه (بدهکار) در قبال مضمون له (طلبکار) دین وی را به عهده می گیرد و شخص بدهکار اولی دیگر بدهکار نمی باشد و شخص ضامن ملزم به پرداخت دین وی می باشد.
اما ممکن است در عقد ضمان مضمون عنه همچنان در قبال بدهی خود با شخص ضامن بدهکار باشد که به این حالت اصطلاحا می گویند عقد ضمان به صورت ضم ذمه به ذمه منعقد گردیده است.
اما در عقد رهن همانطور که در فوق بیان نموده ایم شخص بدهکار جهت پرداخت بدهی خود به طلبکار مالی را به رهن می دهد که در صورت عدم پرداخت بدهی اش شخص مرتهن (طلبکار) بتواند از محل آن طلب خود را استیفا نماید.
امروزه عقد رهن در معاملات و امور اقتصادی نقش مهمی را ایفا می نماید و لازم است با آگاهی از مقررات و شروط آن به درستی آگاهی پیدا نمایم از همین رو وکلای پایه یک دادگستری ما در موسسه حقوقی صلح آفرین پارس جهت ارایه هرچه بهتر مشاوره حقوقی و قبول دعاوی حقوقی شما در امر عقد رهن در کنار شما هستند ، شما می توانید جهت دریافت مشاوره یا عقد قرارداد یا تنظیم عقد رهن مختص معامله خود با شماره های ذیل این مقاله با وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل فرمایید.
معنای رهن در لغت:
رهن مصدر است و در لغت به معنای ثبوت و دوام آمده و گاه به معنای حبس و بازداشت نیز بکار می رود.
رهن در اصطلاح حقوقی:
در اصطلاح حقوقی رهن عقدی است که به موجب آن مالی وثیقه دین قرار گیرد و به همین علت گفته اند که رهن وثیقه ای است برای طلب مرتهن.
ماده ٧٧١ قانون مدنی در مقام تعریف عقد رهن اعلام نموده است:
«رهن عقدی است که بموجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.»
همانطوریکه ملاحظه می شود وام گیرنده «راهن» وام دهنده را «مرتهن» و مالی که به وثیقه داده می شود را «عین مرهونه» نامیده می شوند.
ویژگی ها و خصایص عقد رهن
۱- عقد رهن از جمله عقود عینی است، یعنی قبض شرط صحت آن است ولیکن لازم نیست عین مرهونه در دست مرتهن باقی بماند و اصطلاحاً، استمرار قبض ضروری نیست به همین علت ماده ۷۷۲ قانون مدنی اعلام می کند :«مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض، شرط صحت معامله نیست.»
۲- مالی که موضوع عقد رهن قرار می گیرد حتما می بایست عین باشد و رهن دین و منفعت باطل است و به همین علت قانونگذار به موجب ماده ٧٧۴ اعلام کرده است: «مال مرهونه باید عین معین باشد، رهن دین و منفعت باطل است.» فلذا امکان به رهن گذاردن سرقفلی وجود نداشته و ندارد.
۳- از آنجایی که عقد رهن وثیقه طلب مرتهن می باشد و در صورت عدم پرداخت دین، با انجام تشریفاتی عین مرهونه فروخته خواهد شد، فلذا عین مرهونه می بایست قابلیت فروش داشته باشد و رهن مالی که برابر قانون فروش آن جایز نیست همانند اموال وقفی، باطل است به همین دلیل ماده ۷۷۳ قانون مدنی مقرر داشته است :
«هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست نمی تواند مورد رهن واقع شود.»
۴- رهن عقدی است تبعی:
بدین معنا که پیش از آن باید دینی وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود (مواد ٧٧١و ٧٧۵مدنی ). وثیقه دادن برای دین آینده در حقوق ما امکان ندارد و وجود سبب دین، شرط صحت رهن است.
معنا و مفهوم رهن مکرر:
۵- رهن مکرر: بعد از تحقق رهن، سلطه مالکانه راهن بر عین مرهونه باقی می ماند و تنها محدود به حفظ حقوق مرتهن می شود (ماده ۷۹۳) فلذا راهن می تواند از منافع ملک منتفع شود و در آن تصرف کند و حتی مال مرهونه را برای دیون دیگر خود به رهن دهد.
البته در زمان رهن مکرر چگونگی تصرفات و احقاق حقوق مرتهنین و اینکه آیا ایشان در عرض یکدیگر می باشند یا در طول همدیگر قرار می گیرند بسته به توافق ایشان است، بهر کیفیت قرارداد رهنی دوم با رعایت کامل حقوق بستانکار اول تنظیم خواهد شد.
امکان رهن مکرر را ماده ۷۷۶ قانون مدنی چنین تبیین نموده است: «ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد به رهن بدهد، در این صورت مرتهنین باید به تراضی معین کنند که رهن در تصرف چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل که از آن ها دارد رهن بدهند. »
توجه شود که قسمت اخیر ماده قانون مذکور فرض دیگری را مطرح نموده و آن زمانی است که چند شریک بابت بدهی خود مالی را به رهن بگذارند.
شرایط ضمن عقد رهن
۱- شرط وکالت برای فروش مال مرهون: اگر چه ماده ٧٧٧ قانون مدنی اعطای وکالت فروش عین مرهونه به نفع مرتهن را پیش بینی کرده و ماده ٧٧٩ همان قانون ضمانت اجرای فقدان چنین شرطی را بیان نموده است ولیکن با توجه به مفاد ماده ٣۴ قانون ثبت و پیشینه تاریخی آن چنین استنباط می گردد که بهر صورت مرتهن برای فروش مال مرهون و استیفای طلب خود ناچار باید به مقامات عمومی صالحه (اجرای اسناد رسمی _ دادگاه های عمومی) رجوع کند و نمی تواند به استناد وکالت از سوی راهن اقدام به فروش و تمک آن کند.
بعبارت دیگر بنظر می رسد بتوان گفت در حال حاضر ماده ٧٧٧ قانون مدنی قابلیت اجرایی ندارد.
۲- شرط سلب حق فروش از مرتهن: در این رابطه ماده ٧۷٨ قانون مدنی مقرر داشته است: «اگر شرط نشده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد باطل است.» در اینکه آیا صرفاً این شرط باطل بوده یا مبطل عقد رهن نیز می باشد اختلاف نظر وجود دارد ولیکن نظریه ای که شرط را باطل و عقد را صحیح می داند از قوت بیشتری برخورداراست.
۳- شرط تعلق منافع رهن به مرتهن: برابر ماده ۷۸۶ قانون مدنی: «ثمره رهن و زیادتی که ممکن است درآن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد جز، رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است، مگر این که ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.» بنابراین شرطی که بموجب آن منافع عین مرهونه به مرتهن تعلق یابد درست است. رهنی که با چنین شرطی همراه است در اصطلاح «رهن تصرف» گفته می شود.
برای مطالعه قانون مدنی اینجا کلیک نمایید
استیفای طلب از عین مرهونه
همانطور که بیان شد هدف از رهن آن است که مرتهن بتواند، در صورتی که مدیون از پرداخت دین امتناع کند یا معسر شود، طلب خود را از عین مرهونه استیفاء کند.
راه طبیعی و مرسوم، فروش عین و برداشت طلب از بهای آن است برابر ماده ٧٧٩ قانون مدنی:«هرگاه مرتهن برای فروش عین مرهونه وکالت نداشته باشد و راهن هم برای فروش آن و اداء دین، حاضر نگردد مرتهن به حاکم رجوع می نماید تا اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر بکند.»
لیکن اگر برای عقد رهن تنظیم سند رسمی شده باشد، با مراجعه به اجرای اسناد رسمی نسبت به اجرای مدلول سند رهنی اقدام می شود.
مرتهن جهت وصول طلب خود از عین مرهونه بر دیگر طلبکاران مقدم بوده و بر این مبنا ماده ۷۸۰ قانون مدنی مقرر داشته است :«برای استفای طلب از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.» بدیهی است در صورتیکه با فروش عین مرهونه تمامی طلب مرتهن وصول نشود مرتهن حق دارد جهت وصول الباقی طلب خود به سایر اموال راهن مراجعه کند که نظریه مشورتی ذیل نیز بر همین امر حکایت دارد
نظریه شماره ۳۳۰۰/۷ مورخ ۲۵/۵/۷۶ اداره حقوق دادگستری
چنانچه ملک غیر منقول در رهن محکوم له باشد مشار الیه نسبت به کلیه طلب کاران حق تقدم دارد.
نظر به بند ١ماده۱۴۸ قانون اجرای احکام در مواردی که ملک منقول یا غیر منقول در وثیقه محکوم له است مشارالیه نسبت به کلیه طلبکاران حق تقدم دارد و به همین ترتیب اولویت طلبکاران موضوع بندهای ٢و ٣ رعایت می شود. لذا در موضوع استعلام که از مصادیق بند ٣ ماده استنادی است موجبی برای توقیف اجراییه ثبتی نیست.
ماده ٧٨١ قانون مدنی اعلام می نماید: «اگر مال مرهون به قیمتی بیش از طلب مرتهن فروخته شود، مازاد مال مالک آن است و اگر برعکس حاصل فروش کمتر باشد مرتهن باید برای نقیصه به راهن رجوع کند.» در همین رابطه ماده ٧٨٢ اعلام کرده است:«در مورد قسمت اخیر ماده قبل اگر راهن مفلس شده باشد مرتهن با غرما، شریک می شود.» یعنی اگر با فروش عین مرهونه تمامی طلب مرتهن پرداخت نگردد وی حق دارد جهت وصول مابقی طلب خود به سایر اموال بدهکار رجوع نماید و در صورتیکه بدهکار مفلس و ورشکسته باشد نسبت به الباقی مطالبات مرتهن با سایر طلبکاران (غرماء) نسبت به وصول مطالبات خود اقدام نموده و دراین حالت امتیازی نسبت به دیگر طلباران نخواهد داشت.
نظر به اینکه عین مرهونه در قبال کل طلب در رهن مرتهن قرارگرفته است، راهن نمی تواند مثلا با پرداخت نیمی از دیون خود تقاضای فک رهن را نسبت به نصف عین مرهونه بنماید و بر این مبنا ماده ٧٨٣ اعلام می کند: «اگر راهن مقداری از دین را اداء کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نماید و مرتهن می تواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگاه دارد مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.»
برابر ماده ۷۸۴ :«تبدیل رهن به مال دیگر به تراضی طرفین جائز است.» و مطابق ماده ۷۸۵ «هرچیزی که در عقد بیع بدون قید صریح به عنوان متعلقات جزء مبیع محسوب می شود، در رهن نیز داخل خواهد بود.»
و برابر ماده ٧٨٧ قانون مدنی: «عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از این که دین خود را اداء نماید و یا به نحوی از انحاءقانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد.»
اگر چه برابر ماده ۷۸۸ :«به موت راهن یا مرتهن، رهن منفسخ نمی شود ولی در صورت فوت مرتهن، راهن می تواند تقاضا نماید که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او ورثه معین می شود داده شود، در صورت تراضی، شخص مزبور از طرف حاکم معین می شود.»
مع الوصف برابر ماده ۷۸۹ قانون مدنی :«رهن در ید مرتهن، امانت محسوب است و بنابراین مرتهن مسئول تلف یا ناقص شدن آن نخواهد بود مگر در صورت تقصیر.»
و مطابق ماده ٧٩٠:«بعد از برائت ذمه مدیون، رهن در ید مرتهن امانت است لیکن اگر با وجود مطالبه آن را رد ننماید ضامن آن خواهد بود اگر چه تقصیر نکرده باشد.»
برابر ماده ٧٩١ قانون مدنی: «اگر عین مرهونه بواسطه عمل خود راهن یا شخص دیگری تلف شود، باید تلف کننده بدل آن را بدهد و بدل مزبور رهن خواهد بود.»
برای دیدن تفاوت عقد رهن با عقد کفالت اینجا کلیک نمایید
بررسی ماده ۷۹۳ قانون مدنی
برابر ماده ٧٩٣ قانون مدنی: راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن بطور مثل راهن نمی تواند عین مرهونه را تخریب نماید و همینطور حق فروش آنرا ندارد و اگر معامله ای صورت گرفت این معامله غیر نافذ است و در صورت اجازه و تایید مرتهن معامله صحیح والا باطل است.
مع الوصف اگر شخصی ملکی را خریده که در رهن بوده و مقررر بوده فروشنده آنرا فک رهن نماید ولی فروشنده از انجام این کار خودداری نماید، خریدار می بایست با مراجعه به دادگاه الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی را تقاضا نماید و در این صورت دادگاه پس از استعلام از ثبت و احراز مالکیت رسمی فروشنده و پس از احراز اصالت مبایعه نامه و پس از آنکه اثبات شود خریدار به تمامی تعهداتش عمل نموده است حکم به فک رهن و تنظیم سند صادرخواهد نمود و پس از قطعیت رای و صدور اجرائیه خریدار با مراجعه به بانک و پرداخت تمامی بدهی، ملک را از رهن خاج نموده و پس از اخذ پاسخ استعلامات شرایط تنظیم سند را فراهم و در موعد مقرر نماینده اجرای احکام جهت تنظیم سند حاضر و سند مالکیت رسماً بنام خریدار انتقال می یابد.
مع الوصف به نظر می رسد (اگر چه مرسوم نبوده و تاکنون شنیده نشده) در صورتی که بانک بعنوان مرتهن و ذینفع مراتب اعلام مخالفت خود را نسبت به معامله منعقده اعلام نماید محاکم نمی بایست حکم به فک رهن و تنظیم سند را صادر نمایند و در نتیجه معامله انجام شده فاقد آثار قانونی خواهد بود.
ماده ٧٩۴ قانون مدنی مقرر داشته است: «راهن می تواند در رهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای رهن نافع باشد و منافی حقوق مرتهن هم نباشد به عمل آورد بدون این که مرتهن بتواند او را منع کند، در صورت منع، اجازه با دادگاه است.»
فلذا توصیه می شود از معاملات املاکی که در رهن هستند خودداری نموده و در مواردی که طرفین خواهان انجام معامله می باشند ضروری است حتماً مراتب در قرارداد تصریح و مخاطرات آتیه به اطلاع طرفین و علی الخصوص به اطلاع خریدار رسانده شود.
در صورت نیاز به وکیل متخصص در رابطه با پرونده خود می توانید با بهترین وکیل دادگستری تماس بگیرید.
موسسه حقوقی صلح آفرین پارس متشکل از مجرب ترین وکلا حال حاضر کشور و اساتید مطرح دانشگاه
های کشور در کنار شما می باشند.
تلفن تماس: 02166408517
دیدگاهتان را بنویسید